Curaçao staat op een kantelpunt. Dit betekent dat voor wie hier koopt.

Door Niels van Vliet, Palmstone Real Estate

Specialist in luxe vastgoed op Curaçao, ruim twintig jaar internationale ervaring | Laatst bijgewerkt: september 2026

Er circuleren dit jaar drie stukken onderzoek en berichtgeving op Curaçao die voor iedereen in ons vak ongemakkelijk lezen. Een carrying capacity studie uit 2026, uitgevoerd door Sustainable Travel International en The George Washington University in opdracht van de Curaçaose overheid, concludeert dat de infrastructuur van het eiland tegen haar grenzen aanloopt [1]. Een apart onderzoek naar buitenlandse investeringen laat zien dat de ondervraagde bewoners vrijwel zonder uitzondering vinden dat internationale kopers hen uit de markt prijzen [3]. En een marktanalyse van onderzoeker Odile Micheletti, in augustus 2026 gepubliceerd via Dick Drayer, laat zien dat vakantieverhuur zich verplaatst van de resortgebieden naar gewone woonwijken, terwijl het aanbod ongeveer twaalf keer sneller groeit dan de bezetting [2][5].

Wij zijn makelaar. De voor de hand liggende commerciële zet is dit negeren en doorgaan met zonsondergangfoto's. Wij doen het tegenovergestelde, om een eenvoudige reden: elk van deze bevindingen raakt aan wat u bezit, wat u ermee mag doen, en wat het over tien jaar waard is. U bent beter geholpen als u dit nu weet dan wanneer u erachter komt nadat u getekend heeft.

Wat het onderzoek werkelijk zegt

De cijfers over milieu en infrastructuur laten weinig ruimte voor interpretatie. De cijfers over wonen liggen, zoals u zult zien, gevoeliger.

Curaçao ontving in 2024 ruim 700.000 verblijfstoeristen, circa 50 procent meer dan in 2019. Prognoses komen uit op ongeveer 1,5 miljoen in 2030. Daarmee stijgt de verhouding bezoeker per inwoner van 9,85 naar bijna 15 per jaar [1].

De systemen daaronder staan nu al onder druk:

• 80 tot 90 procent van het afvalwater gaat ongezuiverd de zee in [1].
• De landfill heeft nog ongeveer 11 procent capaciteit. Een toerist produceert circa 3,5 keer zoveel afval per persoon als een bewoner, en het toeristisch afvalvolume verdubbelt naar verwachting richting 2030 [1].
• De rifbedekking is in belangrijke gebieden met meer dan de helft afgenomen. Een derde van de drukste toeristenstranden is beoordeeld als niet duurzaam in het huidige gebruik [1].
• De luchthaven zit aan haar operationele plafond, en de geplande uitbreiding is niet gedimensioneerd op de prognose voor 2030 [1].
• Er komen naar schatting 28.000 extra voertuigen bij tot 2030 [1].
• 58 procent van de toeristenbestedingen verlaat de lokale economie via import en buitenlandse exploitanten [1].

Over wonen is het beeld minder eenduidig, maar niet minder relevant. De voorraad vrijstaande woningen groeide van bijna 46.000 in 2011 naar bijna 50.000 in 2023, zonder dat de betaalbaarheid verbeterde [7]. Let op: dat cijfer laat appartementen en condominiums buiten beschouwing, en juist daar zitten de nieuwbouw en de investeerdersvraag.

Een onderzoek uit 2026 van Kristelie A. Isenia van de Inter-Continental University of the Caribbean, bekroond met een research award van de Centrale Bank, ondervroeg 100 inwoners tussen 15 en 64 jaar. Het vond bijna volledige overeenstemming dat buitenlandse kopers de prijzen opdrijven (4,37 op een vijfpuntsschaal) en bijna volledige afwijzing van de stelling dat woningen betaalbaar zijn voor alle inkomensgroepen (1,56). Het meetbare statistische verband tussen buitenlandse investering en betaalbaarheid was echter zwak: een correlatie van 0,243, statistisch significant bij p = 0,015 maar klein van omvang [3]. De eerlijke lezing is dat de beleving veel sterker is dan het aangetoonde oorzakelijk verband, vooral omdat Curaçao niet systematisch bijhoudt hoeveel woningen in buitenlandse handen zijn of hoeveel er aan de woningmarkt zijn onttrokken voor vakantieverhuur. Bij een steekproef van honderd mensen staat het gevoel stevig vast. Het mechanisme niet.

De vakantieverhuurmarkt groeit sneller dan de vraag ernaar

Dit is de bevinding die wij een potentiële investeerder het liefst laten lezen, en zij heeft niets met duurzaamheid te maken. Het is een rendementswaarschuwing.

Odile Micheletti, die jarenlang in property management op het eiland werkte, analyseerde gegevens van Airbnb en marktanalist AirDNA voor een rapport uit juni 2026 met de titel Vacation Rentals and Sustainable Tourism Development in Curaçao. Haar cijfers:

• Curaçao telt inmiddels ongeveer 3.850 actieve vakantiewoningen [2].
• Het aanbod groeide in één jaar met 19,7 procent [2].
• De gemiddelde bezettingsgraad steeg in dezelfde periode met 1,7 procent, tot ongeveer 66 procent [2].

Het aanbod groeit daarmee ongeveer twaalf keer sneller dan de vraag die het moet opnemen [2]. Delen van de markt gaan richting verzadiging. Het gevolg is niet dramatisch, maar wel reëel: meer woningen die concurreren om een vraag die nauwelijks groeit, betekent meer onderlinge concurrentie, neerwaartse druk op de nachtprijzen en dunnere rendementen op minder aantrekkelijke locaties.

Dat effect is niet gelijk verdeeld, en dat is precies het punt. Jan Thiel telt 336 listings en is de grootste en meest volwassen markt voor vakantieverhuur op het eiland, met bezettingsgraden tussen 55 en 83 procent en hoger bij sommige luxe villa's [2]. Penstraat telt 107 listings en Punda 150 [2]. Aan de Penstraat halen de accommodaties langs het water en rond het Avila Beach Hotel 85 tot 90 procent bezetting, terwijl objecten een paar straten landinwaarts aanzienlijk lager zitten [2]. Micheletti concludeert dat juist het stuk langs het water zijn plafond nadert: meer vakantiewoningen toevoegen levert daar geen extra toeristen op, maar verdeelt dezelfde vraag over meer accommodaties.

Zelfs binnen een gevestigd toeristisch gebied is het verschil tussen een goed adres en een adres twee straten verderop dus meetbaar geworden in bezetting, in plaats van een kwestie van smaak.

De groei zit in kleine units, niet in villa's

De AirDNA-cijfers achter het rapport laten het aantal actieve listings stijgen van ongeveer 2.100 medio 2023 naar circa 3.800 in mei 2026, een toename van 19,6 procent in het afgelopen jaar alleen al [2]. Uitgesplitst naar omvang zit de groei overwegend in objecten met één en twee slaapkamers, die samen ruwweg zeventig procent van alle listings op het eiland uitmaken. Objecten met vier, vijf en zes slaapkamers groeiden nauwelijks [2].

Dat onderscheid is belangrijker dan het op het eerste gezicht lijkt. Units met één of twee slaapkamers zijn appartementen, studio's en bijgebouwen, en dat is precies de woningvoorraad waar bewoners van Curaçao op aangewezen zijn. Villa's drijven het verdringingsdebat niet. De kleine units doen dat. Overweegt u een appartement met één slaapkamer in een woonwijk als verhuurbelegging, dan koopt u zich in precies het segment in waar de regulering op wordt ontworpen.

De meeste listings verdienen weinig

De AirDNA-omzetkaart in het rapport is de bevinding die het minst waarschijnlijk in een verkoopbrochure belandt, dus wij zeggen het maar gewoon.

De jaaromzet per listing loopt enorm uiteen over het eiland, en die verdeling verloopt niet geleidelijk. De objecten in de hoogste omzetklasse clusteren strak in de gevestigde toeristische gebieden, rond Jan Thiel en de waterkant van Willemstad. In de woonwijken landinwaarts valt de overgrote meerderheid van de listings in de laagste omzetklassen, waarbij een aanzienlijk deel niet meer dan enkele honderden tot enkele duizenden guldens per jaar genereert [2].

Anders gezegd: een groot deel van de vakantieverhuur die in gewone wijken is opgekomen, is geen winstgevende onderneming maar een marginale. Dat is om twee redenen de moeite waard om te weten. Het rendementsmodel "zet het gewoon op Airbnb" wordt voor de meeste locaties niet gedragen door de werkelijke cijfers. En de objecten die wél echt rendement maken, zitten geconcentreerd in precies die gebieden waar vakantieverhuur onomstreden is.

Wat dit betekent voor een koper

In een markt waar het aanbod de vraag voorbijloopt, daalt het gemiddelde rendement terwijl het rendement op werkelijk goede locaties standhoudt. Zomaar iets kopen is geen strategie meer. Het juiste kopen, in de juiste zone, wel.

Het structurele mechanisme

Onderzoek van Arjen Alberts naar Aruba en Sint Maarten beschrijft wat de studie de mandatory growth paradox noemt: elk nieuw hotel vraagt personeel, personeel vraagt migratie, migranten vragen woningen en voorzieningen, en dat vraagt weer groei om te financieren [4]. Woningdruk op een klein eiland is geen bijwerking van toerisme. Het zit in het model ingebakken.

Waarom wij u dit vertellen

Omdat het verandert hoe een goede aankoop eruitziet.

Twintig jaar lang was kopen op Curaçao een rechttoe rechtaan propositie: zoek iets moois, koop het, geniet ervan, verhuur het als u er niet bent. Dat tijdperk loopt ten einde. De carrying capacity studie stelt onomwonden dat de keuzes van de komende twee jaar bepalen of Curaçao de groei beheert of door de groei wordt beheerd. Beide uitkomsten hertekenen de markt. Geen van beide laat de huidige spelregels intact.

Wij zien u liever een object kopen dat die overgang doorstaat dan een object dat er goed uitziet tot de regels veranderen.

Vijf dingen die dit verandert voor een koper

1. Schaarste is hier structureel, en dat ondersteunt de waarde.

Curaçao is 444 vierkante kilometer, met een bijna volle landfill, een luchthaven op capaciteit en een voorraad vrijstaande woningen die in twaalf jaar zo'n 4.000 eenheden toevoegde [7]. Appartementen en condominiums zitten niet in dat cijfer en groeiden sneller, dus de beperking is strakker op grond en villa's dan op appartementen. Maar aanbod kan niet snel reageren op vraag, en de grenzen zijn fysiek in plaats van bureaucratisch. Voor een eigenaar met een lange horizon is dat het gunstigste feit in dit hele rapport. Het is tegelijk de reden waarom het eiland zich hier niet uit kan bouwen.

2. Registratie en vergunningplicht voor vakantieverhuur is nu de gedeelde aanbeveling.

Dit verdient een zorgvuldige formulering, want het is het meest ingrijpende punt van deze vijf.

Twee onafhankelijke onderzoeken kwamen in 2026 op dezelfde aanbeveling uit. De analyse van Micheletti pleit voor een verplicht registratie- en vergunningensysteem voor alle vakantiewoningen: registratie bij de Kamer van Koophandel en de belastingdienst, aangifte van inkomsten, veiligheidsvoorwaarden, en regels voor geluid, parkeren, afval, maximale bezetting en klachten [2]. De carrying capacity studie, uitgevoerd in opdracht van de Curaçaose overheid, adviseert onafhankelijk daarvan een reguleringsstelsel voor short-term rentals met registratie, zonering en handhaving [1].

Geen van beide is vandaag wet. Maar wanneer een door de overheid opdracht gegeven studie en een onafhankelijke marktanalyse op hetzelfde instrument uitkomen, is de richting niet echt in twijfel. Het aparte onderzoek van Kristelie A. Isenia voegt daar voorstellen aan toe die op kopers gericht zijn: een hoger belastingtarief voor buitenlandse kopers, een heffing op ongebruikte panden en beperkingen in specifieke marktsegmenten, naast lagere invoerrechten op bouwmaterialen en steun voor lokale starters [3].

Neem dit op in uw rekenmodel als waarschijnlijkheid, in plaats van aan te nemen dat de huidige situatie blijft. Een object waarvan het volledige rendement afhangt van onbeperkte nachtverhuur draagt een beleidsrisico dat u niet heeft ingeprijsd. Een object dat vanaf dag één compliant, correct bestemd en geregistreerd is, draagt dat vrijwel niet.

3. Locatie gaat niet meer over het uitzicht, maar over in welke categorie de wijk valt.

Dit is het punt dat wij kopers het liefst laten landen, en het rapport van Micheletti maakt het ongewoon concreet.

Zij verdeelt het eiland in gebieden waar vakantieverhuur past en gebieden waar dat niet zo is. Jan Thiel is haar duidelijkste voorbeeld van het eerste: de grootste en meest volwassen markt voor vakantieverhuur op het eiland, en een gebied waar zij vakantieverhuur juist passend vindt, mits kwaliteit, veiligheid en dichtheid worden bewaakt. Dezelfde logica geldt voor de andere gevestigde resort- en toerismegebieden [2].

Daartegenover benoemt zij wijken die in de eerste plaats voor bewoners zijn ingericht en dat volgens haar moeten blijven: Julianadorp, Santa Maria, Buena Vista, Suffisant, Brievengat, Jongbloed, Abrahamsz, Montana, Mahaai en Emmastad. Zij noemt deze Residential Stability Protection Zones en bepleit dat permanente bewoning en langdurige verhuur daar beleidsmatig voorrang krijgen boven verdere groei van vakantieverhuur.

Twee eerlijke kanttekeningen. Die aanduiding heeft geen enkele juridische status. Micheletti benadrukt expliciet dat haar gebieden een analytisch hulpmiddel voor ruimtelijk beleid zijn en geen bestaande of wettelijke bestemmingszones, en dat platformgegevens voortdurend veranderen, waardoor het rapport een momentopname uit 2026 is. Haar rapport stelt evenmin dat vakantieverhuur op Curaçao al aantoonbaar op grote schaal bewoners verdringt. Haar argument is dat dat effect uit andere bestemmingen bekend is en dat Curaçao nu nog de mogelijkheid heeft om in te grijpen voordat het moeilijk terug te draaien wordt.

Voor een koper is de praktische lezing eenvoudig. Een object in een gevestigd toeristisch gebied doet waarvoor dat gebied bestaat. Een object in een van die tien wijken ligt in het gebied dat een onderzoeker expliciet heeft aangemerkt voor bescherming, op een moment dat zowel zij als een door de overheid opdracht gegeven studie zonering en handhaving aanbevelen. Als regulering komt, komt die niet gelijkmatig. Vraag waarvoor het object bestemd is en in welke categorie de wijk valt, niet alleen wat de vorige eigenaar ermee deed.

4. Afvalwater is de due diligence post waar bijna geen koper naar vraagt.

Begin met een feit dat de meeste internationale kopers verrast. Curaçao heeft vrijwel geen centrale riolering. Op een handvol wijken na, waaronder Julianadorp en Emmastad, werkt praktisch het hele eiland met een beerput of septic tank op het eigen perceel. Dat is geen gebrek van het object dat u bekijkt. Dat is de eilandstandaard.

Het verklaart ook het cijfer van eerder. Als 80 tot 90 procent van het afvalwater ongezuiverd wegstroomt [1], gaat dat niet over een gemeentelijke installatie ergens. Het is de optelsom van duizenden individuele systemen op individuele percelen, inclusief dat van het object dat u op het oog heeft.

De vraag is dus niet of een object is aangesloten. Meestal is dat niet zo. De vragen die er wél toe doen:

• Welk systeem ligt er, hoe oud is het en wat is de capaciteit?
• Hoe vaak moet het geleegd worden? Legen begint bij ongeveer XCG 120 per beurt, circa 67 dollar tegen de vaste koers, en loopt op met het volume. De jaarlast wordt dus vrijwel volledig bepaald door de frequentie, en die wordt bepaald door de bezetting.
• Hoe draineert de bodem, en heeft het systeem het moeilijk in het regenseizoen?
• Hoe dicht zit het op grondwater, een put of de kust?
• Heeft de ontwikkeling een collectieve afvalwaterzuivering, of regelt elk perceel dat zelf?

Dit weegt aanzienlijk zwaarder bij een verhuurobject dan bij een eigen woning. Een woning met drie slaapkamers, bewoond door een stel, legt een bescheiden en voorspelbare belasting op een beerput. Diezelfde woning met 70 procent bezetting en het hele jaar wisselende gasten legt een veel zwaardere belasting. De leegfrequentie gaat omhoog, de kosten gaan omhoog, en het risico op uitval op het slechtst denkbare moment gaat mee omhoog.

Het rekensommetje past op een bierviltje. Als een object in eigen gebruik een paar keer per jaar geleegd moet worden en datzelfde object in jaarrondverhuur een veelvoud daarvan, is het verschil in absolute zin niet groot, maar het is een terugkerende post die in geen enkele advertentie staat en in vrijwel geen enkel rendementsmodel van een koper.

Er is ook een vooruitkijkende reden om ernaar te vragen. Als het eiland de regels rond afvalwater aanscherpt, en beide studies wijzen richting strengere milieuhandhaving, dan landt de nalevingskost bij de individuele eigenaar in plaats van bij een nutsbedrijf. Een object met een modern, juist gedimensioneerd systeem, of een object in een ontwikkeling die de zuivering collectief regelt, betaalt geen luxetoeslag. Het houdt een indekking.

Stel daarna ook de gewone vragen: watervoorziening en wat ontzilt water kost bij verhuurvolumes, noodstroom, bereikbaarheid in het hoogseizoen en afvalinzameling. Voor de volledige aankoopchecklist, zie ons artikel over belangrijke zaken om op te letten bij de aankoop van een woning op Curaçao.

5. Rif en strandkwaliteit zijn onderdeel van uw bezit, geen decor.

Als in belangrijke gebieden meer dan de helft van de rifbedekking verdwenen is en een derde van de drukste stranden als niet duurzaam wordt beoordeeld [1], dan draagt een villa waarvan de waarde rust op de kwaliteit van het water ervoor een afschrijvingsrisico dat op geen enkel taxatierapport terugkomt. Objecten nabij beschermde gebieden, in beheerde ontwikkelingen, of met minder blootstelling aan massale dagbezoekersdruk staan er anders voor dan objecten aan het drukste stuk kust.

Wat wij niet doen

Wij helpen geen klant om gewone woningvoorraad om te zetten naar nachtelijke vakantieverhuur.

Dat is deels een kwestie van waar wij willen staan op een eiland waar wij wonen en werken. Het is daarnaast gewoon commercieel oordeel, en de cijfers ondersteunen dat. Dat segment is het meest blootgesteld aan een vergunningregime dat inmiddels door twee onafhankelijke onderzoeken wordt aanbevolen [1][2], het roept lokaal de meeste weerstand op, en volgens de omzetverdeling van AirDNA zitten daar juist de zwakste rendementen [2]. Het combineert het hoogste beleidsrisico met het laagste rendement. Wij plaatsen u liever in de gebieden waar vakantieverhuur onomstreden is en waar de omzet daadwerkelijk zit.

Zoekt u een makelaar die u vertelt dat dit allemaal niet op u van toepassing is, dan zijn wij die makelaar niet.

Het venster

De carrying capacity studie eindigt op één zin die het herhalen waard is, omdat die net zo goed voor eigenaren geldt als voor beleidsmakers. De keuzes van de komende twee jaar bepalen of Curaçao de groei beheert of door de groei wordt beheerd [1].

De variant waarin het eiland het beheert, met grenzen aan vakantieverhuur in woonwijken, serieuze investeringen in afvalwater en afvalverwerking, en beschermde riffen en stranden, is de variant waarin vastgoed hier zijn waarde vasthoudt en uitbouwt. De variant waarin dat niet gebeurt, is de variant waarin uiteindelijk iedereen verliest, eigenaren inbegrepen.

Wij zitten in het eerste kamp en adviseren daarnaar. Overweegt u Curaçao en wilt u een gesprek waarin de risico's aan bod komen in plaats van vermeden worden, dan gaan wij dat via onze aankoopbegeleiding graag met u aan.

Veelgestelde vragen

Is het nu een goed moment om vastgoed te kopen op Curaçao?

Selectief wel. Fysieke schaarste op een eiland van 444 vierkante kilometer ondersteunt de waarde op lange termijn, maar de gemiddelde rendementen staan onder druk doordat het aanbod vakantieverhuur ongeveer twaalf keer sneller groeit dan de vraag [2]. Het juiste object in de juiste zone houdt stand; zomaar iets kopen is geen strategie meer.

Gaat Curaçao Airbnb en kortdurende vakantieverhuur reguleren?

Het is nog geen wet, maar in 2026 bevalen zowel een door de overheid opdracht gegeven carrying capacity studie als een onafhankelijke marktanalyse een verplicht registratie- en vergunningensysteem voor vakantieverhuur aan [1][2]. Reken op strengere regels als waarschijnlijkheid en kies een object dat vanaf dag één compliant, correct bestemd en geregistreerd is.

Welke gebieden zijn het beste voor een verhuurbelegging op Curaçao?

Gevestigde toeristische gebieden zoals Jan Thiel en de waterkant van Willemstad, waar vakantieverhuur onomstreden is en het echte rendement geconcentreerd zit. Gewone woonwijken dragen het hoogste beleidsrisico en, volgens de AirDNA-cijfers, de zwakste rendementen [2].

Waar moet ik op letten qua afvalwater bij aankoop op Curaçao?

De meeste objecten werken met een eigen beerput of septic tank in plaats van centrale riolering. Vraag welk systeem er ligt, hoe oud het is en wat de capaciteit is, hoe vaak het geleegd moet worden (vanaf circa XCG 120 per beurt), hoe de bodem draineert en hoe dicht het op grondwater of de kust zit. Dit weegt veel zwaarder bij een verhuurobject dan bij een eigen woning.

Over de auteur

Niels van Vliet is makelaar bij Palmstone Real Estate, een internationaal kantoor gespecialiseerd in luxe vastgoed, taxaties en investeringen op Curaçao. Het team van Palmstone heeft ruim twintig jaar internationale ervaring en bestaat uit academisch geschoolde specialisten, waaronder juristen en economen.

Een woord over nauwkeurigheid

De cijfers en bevindingen hierboven zijn geverifieerd tegen de bronnen hieronder op het moment van schrijven. Cijfers over listings, bezetting en omzet in de vakantieverhuurmarkt zijn een momentopname uit 2026 van platformgegevens en veranderen doorlopend. Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en niet als fiscaal, juridisch of beleggingsadvies.

Bronnen

1. Curaçao Tourism Carrying Capacity Study, uitgevoerd in opdracht van de Curaçaose overheid (Curaçao Tourism Board en het ministerie van Economische Ontwikkeling) door Sustainable Travel International en The George Washington University, executive summary behandeld in de ministerraad in 2026.
2. Odile Micheletti, "Vacation Rentals and Sustainable Tourism Development in Curaçao," juni 2026, gebaseerd op gegevens van Airbnb en AirDNA. Er is geen openbare versie van het rapport zelf beschikbaar; zie bron 5 voor berichtgeving over de bevindingen.
3. Kristelie A. Isenia, "The impact of foreign real estate investment on the housing market of Curaçao," 2026, Inter-Continental University of the Caribbean. Bekijk de berichtgeving, bekroond met een research award van de Centrale Bank.
4. Arjen Alberts, "Small Island Tourism Economies and the Tourism Area Lifecycle: Why Aruba and Sint Maarten have exceeded their carrying capacity," promotieonderzoek Universiteit van Amsterdam, 2020.
5. Dick Drayer, berichtgeving voor Curaçao.nu, 18 augustus 2026: vakantieverhuur die oprukt naar gewone woonwijken en Airbnb-groei in Julianadorp.
6. Berichtgeving van Paradise FM en Curaçao.nu.
7. Central Bureau of Statistics Curaçao, Census 2023, eerste resultaten.